Condoは避ける

経済 経済
  • 家の価格もずいぶん下がってきたので、今なら買ってもいいかなといろいろ研究中。
  • Condo(日本でいう分譲集合住宅)は特に下げが激しいので候補に挙がっていたのだが、今は避けておくのが無難っぽい。
  • Condoが多い地域の戸建住宅も叱り。

Calculated Risk: Jim the Realtor on High Rise Condo Project

  • 新築Condoの売れ残りが多いらしい。
  • 事前に70%以上の予約が入ってないと、Fannie/Freddieからの融資が受けられない＝実質、買い手はローンを借りられない。
    • 入居率が低いと一件あたりの管理組合費が上昇し、ローン返済が焦げ付いたり、管理組合が破綻するため。
  • ローン組めなければ買い手はつかない。
  • 結局、丸ごと売れ残る。
  • そして、これらの売れ残り物件は政府の発表する新築在庫にも中古物件在庫にも反映されない。
  • つまり、Condoの乱立する都市部には統計数値以上の「隠れ在庫」が座っている、ということ。→地域への値下げ圧力。
  • 上記ブログが引用しているWSJ記事も興味深い。

WSJ: Changes Urged to Rules on Condo Loans

  • Fannie/Freddieは、この春からCondo向け融資条件を厳しくしていた。新築・中古問わず。
    • 入居率70%未満のCondo物件には融資しない。
    • 入居者の15%以上が、管理組合費を延滞している物件にも融資しない。
    • 頭金25%以下の購入者に対しては、0.75%のClosing Feeを課す。借手の信用履歴に関らず。

→これではますますCondoを購入する(できる)人は減ってしまう。

記事には所有物件を売れずに困っている老人の話が紹介されている。

  • フロリダのCondoを$225,000で購入。
  • 賃貸収入目当てで貸し出していたが、今年から不動産税が月額で$350値上げされ、採算が合わなくなった。
  • で、この4月に$216,000で売りにだした。
  • 頭金30%入れて購入するという買い手が現れたが、ローンが降りずに商談ご破算。
  • 持ち主の老人は、Foreclosureせざるを得なくなっている。
  • 事態を重く見た政治家達はFannie/Freddieに対して融資条件を緩くするように圧力をかけている。
  • だが、緩い条件で貸し出しても返済できない人はできない。
  • Fannie/Freddieは実質国有だから、破綻分のツケは増税という形で納税者に回される。

Condoは避けておこう

  • 売りたいときに売れないリスクを抱えてしまうのはよろしくない。
  • やっぱ戸建か...
  • でも周囲にCondoが乱立していると、戸建も下げがきつくなる。
  • Redwood CityやSan Joseの戸建も下げがきついのは、このあたりが原因かも。