Foreclosureされた家の価格
- シリコンバレーは家が高い。
- 一軒家だと50万ドルとか60万ドルなんてのは普通。
- が、そんな価格帯にもForeclosureの波が押し寄せてきた。
- で、Redwood CityのAlameda de las Plugas通り沿いのForeclosure物件を調べてみた
→自転車通勤路沿いなので実物も見てきた。
- まだ人は住んでいるし、表からみた限りはよく整備されていた。
- Redwood CityのForeclosure物件はEl Camino Real沿い〜高速101の間(あまりガラの良くない地域)に集中していたけど、この夏から内陸の物件もぼちぼちでてきた。
- 1940年建築 一階建
- 2Bed/1Bath
- 土地...3000sqf
- 家...830 sqf
- Notice of Default告知日...不明
- Notice of Trustee Sale告知日...2008/10/29
- 競売日...2009/02/19
- 市による評価額(課税基準)...$519.564
- 1st Mortgage金額...$492,000
- 競売最低落札指定金額...$515,236
→競売は成立しなかった模様。
- 銀行引取り金額...$485,000
- 現在のOffer金額...$414,000
以下、考察...
- この価格帯のForeclosure物件は結構増えてきている。
- 他のも調べてみたけど、競売ですんなり落札される事例は多くない。
- 結局、銀行が損失覚悟で引き取る。
- そして銀行は数ヶ月してからさらに損失覚悟な価格で市場に放出してくる。
- でも...この間も住民は住んでいる。
- ローン返済しているのかな？
- それともタダで居座ってるのかな？
- 1st Mortgageよりも競売設定価格のほうが高かったということは、この家の持ち主はホームエクイティローンでさらに借りていたということかな？
- 2nd Mortgageは無担保なので、貸手は100%損失になったのだろうか？
- この$414,000で売れたとして、回収率はざっと80%。
- 通勤路上にあるので、何日で売れるか観察していく予定。
- これからは、この価格帯のForeclosureが増えていくわけよ。
- オバマ政権下で始まった新しい不動産鑑定手順では、「周辺の家の下落率を考慮して取引価格を算出する」ことになっている。
- 近所の家が一年で20%下落したら、自分の家の評価額も「年率20%で下落」ということになってしまう。
- これにより、ご近所のForeclosure確率も高まり、「Foreclosureのクラスタ」が形成される。
- こんな感じにね...
- 低価格帯ならともかく、50万ドルを越える価格帯の物件はそう簡単には消化できないのではなかろうか。
- まだまだ米国住宅問題は続きそう。
