二番底への引き金?
Naked Capitalism: Fannie to Crack Down on Foreclosure Delays
- Fannie Maeが「延滞を続けている借り手のForeclosure引き伸ばしは許さないよ」とServicer(債権回収会社)向けに宣言。
- ロイター記事が紹介されている→http://www.reuters.com/article/idUSTRE6804A020100901 が、こちらはForeclosureに追い込まれた家が痛んでいた場合に、その弁償を債権回収会社に求めるかもよ、というお話。
- やはり注目したいのはYvesが紹介しているAmerican Bankerのメールであろう。
Fannie Mae wants out of its defaulted residential mortgage holdings as quickly as possible and is warning loan servicers not to stand in its way.
The government-sponsored enterprise notified servicers Tuesday that it will begin monitoring them to determine why there are delays in moving delinquent loans into foreclosure. If servicers cannot properly account for the holdups, it will perform on-site reviews and assess fees to give servicers “a financial incentive to comply with Fannie Mae policies and improve the overall quality of their performance.”…
“This is a shot across the bow that servicers have to start paying attention,” said Kevin Kanouff, a founder of Statebridge Co., a Denver special servicer. “Now they’re going to put their feet to the fire and expect to move these loans along as opposed to throwing them in a program and just collecting the fees.”…
…the timing of the guidance suggests the GSE believes the process has grown unaccountably sluggish…
Repossessing a property can be expensive for a servicer, because it then must front property taxes and maintenance expenses until the home is disposed of. Homeowner association dues, grass-cutting and winterizing can run an average of $6,000 a month while a property sits on the market waiting to be sold.
Conventional servicers “are responding to incentives that encourage minimizing servicing costs,” said Steven Horne, the president of Wingspan Portfolio Advisors, a specialty servicer in Carrollton, Texas.
But delays force Fannie to incur bigger losses — the longer it takes to foreclose, the worse shape the property may be in.
- Fannie Maeはデフォルトした物件を可及的速やかにForeclosureに持って行きたがっている。債権回収会社に対して、これ以上引き伸ばしするな、と警告。
- 引き伸ばしされている案件に関しては、Fannie Maeが現物状況や返済状況に応じた「手数料」を債権回収会社に対して請求する模様。
債権回収会社がForeclosureを避ける理由は、このメールで紹介されているのが一つ。
- 債権回収会社が当該物件を差し押さえてしまうと、その家の手入れに必要な経費を債権回収会社が負担する必要が出てくる。住民組合費、庭の手入れ、越冬対応等々。平均月額$6000。→返済に苦しむ借手もこれらの負担は厳しいので家は荒れてくる。最終的にForeclosureに追い込まれれば、その傷んだ分は家の価値下落となってFannieに跳ね返ってくるから、できるだけ早くForeclosureにして別の所有者に売りたいのである。
そして、記事後半でYvesが指摘しているのが一つ。
- 債権回収会社と同系列の銀行が、当該物件に対してHELOCなどのジュニア債権を持っているから。Foreclosureに追い込んだら、系列銀行はジュニア債権の損失を確定させる必要が出てくる。
→もちろん、貸倒れ引当を十分あてがっていれば、別にForeclosureになっても怖くないはず。それを避けているのは引当が不十分ということでしょ。つまり、住宅価格は反転するという「希望」の元に問題の先延ばしをしてきただけ。それをもはや許さないとFannie Maeが本気でいうのであれば、また金融機関は資本確保で四苦八苦するのでは。
