スラム街の作り方

自分は以前から「マイアミ、サンディエゴ、ラスベガス、フェニックス等、コンド(日本でいう分譲マンション)が乱立された都市では、コンドの価格が最大90%以上下落する可能性がある」と予想しているのだけど、どうやらマイアミはそういう状況になりつつあるらしい。

Mish: Miami Residents Live In Nearly Condemned Condos

題名を邦訳すると「居住禁止のコンドに住むマイアミ市民達」かな
分譲したものの「売れない」「売れても払えずForeclosure」で居住率はどんどん低下
なんとか踏みとどまれている人も、経済的に苦しくなるとAssociation Fee(共同管理費)延滞に陥る
結果、居住者から徴収するAssociation Feeが不足に
そしてコンドの日々の運営が回らなくなる

Mish記事に出ている例では

ゴミの収集がとまり、ゴミ捨て管(ダストシュート)にはゴミがたまりまくり。なんと４階までゴミがたまっているらしい。
エレベータ稼動せず
水道代も払えてないので、いつ水道を止められても文句をいえない状態
空き部屋には浮浪者が侵入し、勝手に住んでる。備品の類は盗まれてしまっている。

という、悲惨な状況。

こうなると、普通にローンを返済できる状況の人でも、物件を放棄して出て行くことになる。そして、Association Fee不足に拍車が掛かる。
Association Feeを値上げして対処しようとするコンドもあるようだけど、これは月々のローン返済がきわどい世帯には死刑宣告に等しい。やはり入居率低下につながる。

一旦、こういうコンドが生み出されると、近辺の治安は悪化する。そして景気後退により税収は下がっていく一方なので、警察による治安強化もあまり期待できなくなる。

コンドの入居率が上がれば問題は解決するのだろうけど、住宅建設ブームは空前のコンド在庫を生み出してしまった...