HAMP...政府主導住宅ローン借換えプログラムは機能していない

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先日「好決算」を発表したJPMorganのJamie Dimon CEOと、Meredith WhitneyアナリストとのやりとりがCalculated Riskに掲載されている。

返済に苦しむ人達のローン借換状況とその効果、そしてそれらがJPMの抱える債権の時価評価にどう影響するのかを執拗に突っ込むMeredith女史。それに対して答をはがらかしながら、ちょろりちょろりとボロを出すDimon CEO。

DimonCEO回答をかいつまむと...

  • 借換支援はJPM(元WaMu含む)主導と、政府主導(HAMP)両方やってる。
  • いずれもその処理は複雑。
  • 借換手続きは、ローン個別でやっている。今のところそれ以外の良い手段は考えられない。
  • 今のところ、月々いくら払ってもらえるかに主眼を置いている。
  • そして、ローン個別手続きというのが曲者で、書類手続が非常に多くてものすごく時間がかかる。
  • 借手は早く返済を楽にしたいのだが、手続きに時間がかかりすぎているというのが問題。
  • だからといって、たくさんの案件を一括で処理しようとすると、地域はどうだとか、返済できる人はどれくらいいるんだとか、収入を正直に申告した人の割合はどれくらいだとか、いろいろと問題が出てくる。
  • 政府が元本減免しろ、と圧力をかけてきたら、JPMとしては相当な額の引当金を積まざるを得ない。

難しいね

CRも突っ込んでるけど、「元本返済」よりは「月々いくら払ってもらえるか」を重視しているというのはOption ARMの利息のみ返済と同じで、今の問題を生み出した原因そのもの。つまり借換しても何の問題解決になってない。住宅価格が上昇しない限り、また同じ場所(返済延滞やデフォルト)に戻ってくるはず。

そして、米国の住宅ローンは証券化で一気に市場が広がったわけだけど、証券化は「住宅市場の悪化とそれに伴なう借換手続き」を前提にはしていなかったらしい。というか、前提にするわけがないだろう。「返済が厳しくなったら、いつでもお電話ください。すぐに返済額軽減をお手伝いします。」なんて仕組みになっていたら、誰も住宅ローン市場などに投資しなくなる。

そもそも返済不能になったら、とっととForeclosureしても損失がでないように充分な担保(=頭金)を取っておくべきだったのに、それを怠っていたから今の混乱があるわけで。そこを金利減免とか返済期間延長とかで調整しようとしても問題は全く解決しない。

それでもローン個別に借換を進めていくと...対象が多すぎて作業は中々進捗しない。審査で借換が認められず、結局Foreclosureに追い込まれる借手もいるだろう。審査を待っている間にデフォルトしちゃう借手もいるかもしれない。借換できても、ただの問題先送りでしかないため、数年後にやっぱりデフォルトする借手も相当いるだろう。

かといって、一括ど〜んで借換をやろうとすると...Dimon CEOも指摘しているが、個別条件が異なるローンを一括で借り換えさせるというのは無謀すぎる。おそらくは借り換えが不要な人までも、借り換えを申請してくる可能性は大きく残るし。

つまる所、こうして一件一件のローンを個別審査して借換えして時間を稼ぐ、という不毛な作業が続くのではなかろうか。その間も、延滞〜デフォルトに陥る世帯は増えていく、と。

借換えでどれくらい救えるの？

CR: Short Sale Fraud, BofA 2010 Foreclosure Forecast, and more HAMPにヒントが書かれている。Bank of America発表資料によれば

The second part of the slide shows the DTI before and after the modification. The average HAMP borrower had total DTI of 72.2% before the modification (how did they eat?). Usually anything above 40% would be considered high. After the modification, these borrowers still had a back end DTI over 55%. They just have too much debt.

  • HAMP(政府主導借換え支援)実施前の借手平均DTIは72.2%。収入の72.2%がローン返済にあてがわれていた、ってこと。ありえねー（笑
  • HAMP実行後は...それでもDTI=55%以上。

→DTI 30%越えると、生活の質が下がらんかね？

参考になるリンク

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